LH '땅 장사' 멈추면 아파트값 잡힐까? 핵심 쟁점과 전망

LH, '땅 장사' 멈추고 임대 공급으로 전환?

3기 신도시 주택 공급 방식에 대한 변화의 바람이 불고 있습니다. 한국토지주택공사(LH)가 주택 용지를 민간에 매각하는 대신 ‘임대’ 방식으로 공급하는 방안이 정부와 정치권에서 논의되고 있습니다. 이는 아파트 분양 시 땅값을 제외하여 분양가를 낮추고, 건물 소유는 민간에 넘어가더라도 땅 사용료는 공공이 계속 받아 개발 이익을 회수하려는 취지입니다.

 

 

 

 

LH 개혁의 필요성: 공공주택 확대와 시장 안정의 열쇠

이러한 변화가 성공적으로 이루어지기 위해서는 LH의 경영 방식 변화가 필수적입니다. LH는 그동안 택지 매각을 통해 영업 이익을 창출해 왔습니다. 정부는 현재 LH의 사업 구조로는 공공주택 확대와 부동산 시장 안정을 이루기 어렵다고 보고, LH 개혁을 추진하고 있습니다. 국토부는 27일 전후 LH 개혁 관련 태스크포스(TF)를 발표할 예정입니다.

 

 

 

 

LH의 현재 경영 구조와 문제점

LH는 개인으로부터 토지를 매입하여 공공주택 용지로 조성, 민간에 매각하는 방식으로 큰 수익을 얻었습니다. 이로 인해 ‘LH가 땅 장사를 한다’는 비판을 받아왔습니다. LH 경영은 땅값과 집값 변동에 큰 영향을 받으며, 민간 건설사와 이해관계가 일치하는 문제도 있습니다. LH 사업으로 집값이 오르면 공공임대 수요가 증가하는 역설적인 상황도 발생합니다.

 

 

 

 

토지 임대 방식의 장점과 과제

LH가 택지를 ‘매각’ 대신 ‘임대’하는 방식으로 전환하면, 초기 재정 투입이 필요하지만 장기적인 개발 이익을 공공이 확보할 수 있습니다. 전문가들은 미국 뉴욕 배터리 파크 시티의 사례를 모범으로 꼽습니다. 배터리 파크 시티는 토지 임대 수익으로 저소득층 임대주택 등 뉴욕시 정책에 기여하고 있습니다. 하지만 토지 임대 방식은 사업 흥행, 채권 상환 기간 등 해결해야 할 과제도 있습니다.

 

 

 

 

토지 임대 방식의 수익성 분석

입지 조건이 좋은 3기 신도시의 경우, LH가 토지 임대 방식으로 수익을 확보하는 것이 충분히 가능합니다. 주택도시기금에서 LH에 택지조성비를 빌려주고, LH는 토지 사용자로부터 토지 시세의 약 3%를 임대료로 받는다고 가정하면, LH는 첫해에 약 450억원, 10년 차에 약 487억원의 수익을 낼 수 있습니다. 실수요자는 낮은 분양가로 입주할 수 있지만, 토지 임대료를 주기적으로 납부해야 합니다.

 

 

 

 

토지 임대료 설정의 중요성

공공이 토지를 소유한다고 해서 아파트나 건물 가격이 무조건 안정되는 것은 아닙니다. 토지 임대료가 낮으면 투기가 발생하고, 적절한 임대료를 설정해야 적정 가격을 유지할 수 있습니다. LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 등은 낮은 분양가로 인해 ‘로또 분양’ 사례가 되었습니다. 적정 수위의 토지 임대료 설정이 LH의 토지 임대가 성공하기 위한 핵심 과제입니다.

 

 

 

 

부동산 시장 안정화를 위한 추가 조건

LH가 더 이상 택지를 민간에 매각하지 않는다는 분명한 시그널을 시장에 제공해야 합니다. 토지 임대 방식으로 공급되는 주택 외 다른 택지 매각이 예상되면, 임대 택지가 외면받을 수 있습니다. 토지 임대 주택만 투기가 없는 ‘섬’처럼 남고 주변 지역으로 투기 수요가 번지는 현상을 막기 위해 부동산 관련 규제가 종합적으로 뒷받침되어야 합니다.

 

 

 

 

LH의 변화, 부동산 시장에 미칠 영향은?

LH의 '땅 장사' 중단과 임대 공급 전환은 부동산 시장의 안정과 공공주택 확대를 위한 중요한 시도입니다. 성공적인 안착을 위해서는 LH의 경영 방식 변화, 적정 토지 임대료 설정, 그리고 종합적인 부동산 규제 완비가 필수적입니다. 이러한 노력을 통해 실수요자들의 주거 부담을 완화하고, 투기 수요를 억제하여 건강한 부동산 시장을 조성할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.LH가 토지를 임대하면 아파트 가격이 무조건 내려가나요?

A.토지 임대료 수준에 따라 달라집니다. 임대료가 낮으면 투기가 발생할 수 있고, 적정 수준을 유지해야 가격 안정을 기대할 수 있습니다.

 

Q.토지 임대 방식의 가장 큰 장점은 무엇인가요?

A.분양가를 낮춰 실수요자의 주거 부담을 줄이고, 개발 이익을 공공이 장기간 회수하여 공공 사업에 재투자할 수 있다는 점입니다.

 

Q.LH 개혁의 핵심 과제는 무엇인가요?

A.LH의 경영 방식 변화, 적정 토지 임대료 설정, 그리고 투기 방지를 위한 부동산 규제 마련입니다.