다주택자 '세금 폭탄' 현실화? 양도세 2배 인상에 보유세 인상까지… 부동산 시장 '긴장'

규제지역 확대, 다주택자에게 드리운 그림자

정부가 서울 25개 자치구와 과천·분당 등 경기도 12개 지역을 규제지역으로 묶으면서 일부 세금 규제가 문재인 정부 이후 자연스럽게 부활하게 됐다. 조정대상지역으로 지정되면 다주택자 관련 양도세와 취득세 부담이 훨씬 올라가기 때문이다. 이러한 규제 강화는 다주택자들에게 상당한 부담으로 작용하며, 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

 

 

 

 

양도세, 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p 가산

먼저 이번 서울과 수도권 규제지역 확대와 관련해 가장 변화가 많은 것은 양도소득세다. 조정대상지역 안에서 주택을 팔면 양도차익에 세금을 더 내야 한다. 양도세 기본세율은 6~45%이지만 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산한다. 오랫동안 보유한 집에 대해 양도세를 감면받을 수 있는 ‘장기보유특별공제’(보유·거주 기간별 최대 30%) 혜택도 없다. 이러한 세금 중과는 다주택자들의 매도 심리를 자극할 수 있으며, 부동산 시장의 매물 증가를 유도할 수 있다.

 

 

 

 

세금 시뮬레이션 결과: 세금 부담, 최대 2배 증가

매일경제가 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰한 세금 시뮬레이션에 따르면 다주택자 양도세가 중과될 경우 세금 부담은 2배 가까이 올랐다. 예를 들어 강남 A아파트를 가진 사람이 5년 전에 분당 시범현대 전용면적 59㎡를 8억원에 매입해 올해 14억원에 팔 경우를 가정하자. 조정대상지역이 아니라면 양도세를 1억8893만원가량 내야 하지만 규제지역이 돼 세금이 중과된다면 3억3690만원까지 세금이 늘어 양도세가 약 1억4797만원(78.3%) 뛴다. 양도차익이 많으면 세금 차이는 더 커진다. 강남 A아파트를 가진 사람이 6년 전에 목동6단지 전용 47㎡를 10억원에 매입해 올해 20억원에 판다면 세금 차이는 약 2억9163만원(3억4442만원→6억3605만원)까지 벌어진다. 이러한 결과는 다주택자들에게 상당한 경제적 부담을 안겨줄 것으로 예상된다.

 

 

 

 

강화되는 비과세 요건: '2년 거주' 의무화

1가구가 주택 1채를 보유하다가 처분한 후 양도세를 내지 않기 위해 받는 ‘비과세 요건’도 강화된다. ‘2년 보유’에서 ‘2년 거주’로 바뀐다. 특히 이 거주 요건은 매수 시점에 확정된다는 점을 유의해야 한다. 만일 조정대상지역 지정 당시 주택을 매수했다가 규제 해제 이후 집을 팔더라도 이 조건을 충족해야 비과세를 받을 수 있다는 뜻이다. 2년 거주 의무는 16일 매수분부터 적용받는다. 이러한 변화는 주택 매매 시장에 또 다른 변수로 작용할 수 있으며, 실수요자들에게는 신중한 접근을 요구한다.

 

 

 

 

취득세 중과: 조정대상지역 2주택자 8%, 3주택자 12%

취득세도 2주택자의 경우 비규제지역에서는 최대 1~3%이지만, 조정대상지역에서는 8%의 중과세율을 적용받는다. 3주택자는 12%(비규제지역은 8%)다. 이 규정 역시 16일부터 적용된다. 취득세 중과는 다주택자들의 추가적인 주택 매수를 억제하는 효과를 가져올 수 있으며, 부동산 시장의 안정화에 기여할 수 있을 것으로 보인다.

 

 

 

 

양도세 중과 유예: 내년 5월까지, 이후엔?

다만 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예돼 있다. 전문가들은 이후에는 혜택이 종료될 것으로 예상해 내년 5월까지 다주택자가 보유한 매물 일부가 시장에 나올 것으로 예상한다. 우 전문위원은 “정부가 내년 5월까지 가진 매물을 정리하라는 신호를 보낸 것으로도 해석할 수 있다”고 밝혔다. 이러한 유예 기간은 다주택자들에게 매도 결정을 내릴 수 있는 시간을 제공하며, 시장의 변화를 예측하는 중요한 요소가 될 것이다.

 

 

 

 

보유세 인상 시사: 내년 지방선거 이후 발표 가능성

한편 정부는 이날 발표에서 보유세 관련 분야는 말을 아꼈다. 종합부동산세를 포함한 부동산 세제 개편과 관련한 구체적인 내용도 공개하지 않았다. 그러나 이번 대책 자료에 ‘보유세·거래세 조정’이라는 표현을 쓴 점 등을 미뤄볼 때 세제 강화 카드는 이번 대책에도 불구하고 서울 아파트 값이 잡히지 않을 경우 꺼내들 전망이다. 일단 내년 6월 지방선거 이후에 발표할 가능성이 높은 것으로 관측된다. 정부의 이러한 움직임은 부동산 시장에 대한 강력한 규제 의지를 보여주는 것이며, 시장 참여자들에게 심리적인 압박감을 줄 수 있다.

 

 

 

 

구체적인 세제 개편 방향: 합리화 방안 모색

구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 “생산적 부문으로 자금흐름 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합적으로 감안해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 특히 구 부총리는 “세제 개편의 구체적 방향·시기·순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향, 과세 형평 등을 감안해 종합 검토할 계획”이라며 “연구 용역, 관계 부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정과 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다”고 말했다. 이러한 정부의 노력은 부동산 시장의 안정과 공정한 과세를 위한 것이며, 시장 참여자들의 예측 가능성을 높이는 데 기여할 수 있다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

결론적으로, 정부의 규제지역 확대와 세금 강화는 다주택자들에게 상당한 부담을 안겨줄 것으로 보인다. 특히 양도세 중과, 취득세 인상, 비과세 요건 강화 등은 다주택자들의 매도 심리를 자극하고, 시장에 매물을 늘리는 효과를 가져올 수 있다. 다만, 내년 5월까지 양도세 중과가 유예되어 있어, 시장의 변화를 면밀히 주시해야 한다. 또한, 정부는 보유세 인상 가능성을 시사하며, 부동산 시장의 안정을 위한 노력을 지속할 것으로 예상된다.

 

 

 

 

궁금증 해결! 자주 묻는 질문과 답변

Q.다주택자 양도세 중과는 언제부터 적용되나요?

A.다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예됩니다. 이후에는 중과세율이 적용될 것으로 예상됩니다.

 

Q.조정대상지역 주택 매수 시, 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 하나요?

A.조정대상지역 주택 매수 시, 비과세 혜택을 받으려면 2년 거주 요건을 충족해야 합니다. 2년 거주 의무는 매수 시점에 확정되므로, 이 점을 유의해야 합니다.

 

Q.정부가 보유세 인상을 검토하고 있나요?

A.네, 정부는 보유세 인상을 시사하며, 내년 지방선거 이후 발표할 가능성이 높습니다. 구체적인 내용은 아직 공개되지 않았습니다.