빌라 집주인 '패닉'… 전세 대출 문턱, 높아진 장벽에 갇히다

3대 보증기관, 전세 자금 보증 기준 강화: 빌라 시장의 위기 신호탄

한국주택금융공사(HF)가 전세 자금 보증 심사 기준을 강화하면서 빌라 집주인들이 심각한 어려움에 직면했습니다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에 이어 HF까지 보증 승인 요건을 강화하면서, 3대 보증 기관 모두가 전세 시장의 문턱을 높였습니다. 이는 집주인들의 자금 유동성을 악화시키고, 결국 세입자들에게까지 부정적인 영향을 미치는 결과를 초래할 수 있습니다.

 

 

 

 

HF 보증 강화의 핵심: 집값 대비 보증금 비율 90% 초과 시 보증 거절

HF는 은행 제원을 활용한 일반 전세 자금 보증과 무주택 청년 특례 전세 자금 보증 신청자를 대상으로, 보증금과 선순위 채권의 합계가 집값의 90%를 초과할 경우 보증을 거절하는 방침을 세웠습니다. 법인 임대인의 경우 이 비율은 80%로 더욱 엄격하게 적용됩니다. 이는 HUG가 2023년 5월에 강화한 기준과 동일하며, 선순위 채권과 임차 보증금의 합계가 공시가격 126%를 초과하면 보증이 거절되는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

HF 보증마저 막히면… 연쇄적인 문제 발생

이번 조치는 HUG 보증이 막힌 집들이 HF 보증을 통해 대출을 이어왔던 상황을 고려할 때 더욱 심각합니다. HF 보증마저 막히면, 새로운 세입자를 구하기 어려워지고, 기존 세입자들의 보증금 반환에도 차질이 생길 수 있습니다. 이는 집주인들의 재정적 부담을 가중시키고, 세입자들의 주거 불안정을 심화시키는 악순환으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

 

전세에서 월세로의 전환 가속화: 또 다른 위험 요소

보증보험 가입이 어려워지면서 전세 대신 월세를 선택하는 세입자가 늘어날 수 있습니다. 전세 세입자를 구하기 어려워지면, 기존 전세 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 됩니다. 특히, 문재인 정부부터 이어진 규제로 인해 자금 여력이 부족한 집주인들이 많은 상황에서, 이러한 문제는 더욱 심각하게 다가올 수 있습니다.

 

 

 

 

전문가의 경고: 비(非)아파트 시장의 불안정은 모두에게 위협

전문가들은 비(非)아파트 시장의 불안정이 집주인뿐만 아니라 세입자에게도 문제를 야기한다고 지적합니다. 대한주택임대인협회 성창엽 회장은 규제로 집주인의 자금 유동성이 압박받아 보증금 반환이 어려워지고, 결국 세입자들의 주거 안정을 위협하는 상황이 반복될 것이라고 경고했습니다.

 

 

 

 

정치권의 우려와 대책 마련 촉구

정치권에서도 보증 기준 강화에 따른 시장 충격에 대한 우려를 표명하고 있습니다. 박민규 더불어민주당 의원은 정책의 긍정적인 취지에도 불구하고, 시장의 급격한 변화가 세입자들의 주거 안정을 해칠 수 있다고 지적하며, 서민 주거 특수성을 반영한 연착륙 방안과 보완책 마련을 촉구했습니다. 또한, HF 주택가격 산정 방법과 실제 거래 가격 간의 격차를 줄여 시장 충격을 최소화해야 한다고 강조했습니다.

 

 

 

 

시장 자정 작용 vs. 고통 분담: 엇갈리는 시각

일각에서는 이러한 과정이 시장 자정 작용의 일환이라고 보는 시각도 있습니다. 익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는, 보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인과 신규 세입자를 구하지 못해 보증금을 받지 못하는 기존 세입자들의 상황은 안타깝지만, 시장이 정상적으로 작동하기 위한 과정이라고 설명했습니다.

 

 

 

 

데이터로 확인된 위험: 수도권 빌라, 27.3%가 공시가격 126% 초과

부동산 중개 플랫폼 집토스의 분석에 따르면, 2023년 하반기에 체결된 수도권 연립·다세대 전세 계약 중 27.3%가 공시가격의 126%를 초과했습니다. 지역별로는 인천시가 45.9%로 가장 높은 위험도를 보였으며, 경기 36.8%, 서울 21% 순으로 나타났습니다. 인천과 경기 지역 빌라 10곳 중 4곳 가까이가 보증금 감액 없이는 전세 대출이 어려워, 역전세 및 보증금 반환 분쟁의 위험이 커지고 있습니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

전세 대출 규제 강화로 빌라 시장의 불안정성이 커지고 있습니다. 집주인들의 자금난 심화, 세입자들의 주거 불안정, 전세에서 월세로의 전환 가속화 등 연쇄적인 문제 발생이 우려됩니다. 정부와 관련 기관은 시장의 충격을 최소화하고, 서민 주거 안정을 위한 연착륙 방안을 마련해야 합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.전세 자금 보증이 왜 이렇게 강화되었나요?

A.최근 전세 사기 및 깡통 전세 문제가 사회적 문제로 대두되면서, 보증 기관들이 리스크 관리를 위해 보증 심사 기준을 강화하고 있습니다.

 

Q.보증을 받지 못하면 어떻게 되나요?

A.집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워지고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못해 주거 불안정에 직면할 수 있습니다. 또한, 전세 대신 월세를 선택하는 세입자가 늘어날 수 있습니다.

 

Q.앞으로 빌라 시장은 어떻게 될까요?

A.규제 강화로 인해 빌라 시장의 침체가 예상됩니다. 집값 하락, 역전세난 심화, 전세 매물 감소 등 다양한 문제가 발생할 수 있으며, 정부의 적극적인 대책 마련이 필요합니다.