전세 시장의 붕괴? 토지거래허가제, 전세9년법… 불안한 부동산 시장, 해답은?

부동산 시장의 혼란, 그 시작은?

토지거래허가제 확대 적용 및 대출규제가 강화된 10·15대책으로 거래가 위축된 가운데 정치권에서는 임대차 기간을 최대 9년(3+3+3년)으로 확대하는 법안까지 등장하며 시장이 혼란을 겪고 있다. 토지거래허가제와 일명 ‘전세9년법’이 만나면 전세 매물이 자취를 감추고 서울 거주의 문턱이 전례없이 높아질 수 있다는 우려가 나온다. 정부의 잇따른 대책은 전세를 낀 주택 거래(갭투자)를 차단하려 하지만, 현실은 서울이 임차인의 도시라는 점이다. 자가점유율은(2023년 주거실태조사) 44%로 전국 17개 도시 중 꼴지이며, 서울에 사는 10가구 중 6가구는 세입자다.

 

 

 

 

토지거래허가제, 시장에 어떤 영향을 미칠까?

토지거래허가제는 매수자의 4개월 내 실입주, 2년 실거주 의무 등으로 기본적으로 시장의 매물을 감소시킨다. 입주가능물건이어야만 거래될 수 있어서다. 아니나 다를까 토허제가 효력을 발휘한 첫 주, 서울 매매 물량은 급감했다. 아실에 따르면 24일 기준 서울의 매매 매물은 일주일 전 대비 7만2997건에서 6만6647건으로 일주일 전 대비 8.7% 감소했다. 다만 전세는 매물별 계약기간이 달라 곧바로 물량 변화가 나타나진 않고 있다. 이처럼 토지거래허가제는 매물 감소를 통해 시장에 직접적인 영향을 미치며, 특히 서울과 같은 특정 지역에서는 그 파급력이 더욱 클 것으로 예상된다.

 

 

 

 

전세9년법, 주거 시장에 드리운 그림자

이달 초 한창민 사회민주당 의원이 대표 발의한 주택임대차보호법 개정안(계약갱신청구권 횟수를 기존 1회→2회로 늘리고, 갱신 시 임대차 기간을 3년 연장해 최대 9년 거주 보장)이 현실화된다면, 집을 사는 조건뿐 아니라 파는 조건도 까다로워진다. 매도인은 ▷임대차종료확인서를 받거나 ▷집주인이 첫 계약만료 시점에 실입주해 2년을 산 뒤 팔거나 ▷최장 9년 뒤부터 매도를 준비할 수 있게 된다. 이는 기존 주택의 처분 또는 임대를 더욱 어렵게 만들어, 집주인들이 비용과 부담을 세입자에게 전가할 가능성을 높인다. 결국, 매물 부족과 가격 상승으로 이어져 무주택자들의 부담을 가중시킬 수 있다.

 

 

 

 

과거 사례를 통해 본 전세 시장의 변화

송경호 한국조세재정연구원 연구위원의 2023년 12월 보고서에 따르면, 2020년 계약갱신청구권(4년 보장) 도입 직후 전월세거래량은 평균 25% 줄었다. 동시에 신규 전세 가격은 약 9~11% 급등했다. 전세 가격 상승은 매매가격을 올려 집을 사야 하는 무주택자들의 부담을 키우는 악순환을 낳는다. 이러한 과거 사례는 전세9년법 도입 시 발생할 수 있는 시장 변화를 예측하는 중요한 지표가 된다. 장기적인 주거 안정은 중요하지만, 그 과정에서 발생할 수 있는 부작용에 대한 깊이 있는 고민이 필요하다.

 

 

 

 

전문가들의 경고: 공급 부족 시대의 위험성

전문가들은 지금과 같은 공급 부족 상태에서 이 같은 법 개정이 동시에 이뤄지면 외곽 지역 등 전셋값이 민감한 지역부터 타격을 줄 것이라고 말한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “임대인은 ‘자유롭게 임대할 권리’를 침해받은 셈이기 때문에 그 위험이나 불이익을 세입자에게 전가할 것”이라며 “(전세9년법은) 부작용이 너무 커 입주 및 공급 물량이 부족한 현 상황에서는 고려돼서는 안될 제도”라고 분석했다. 현재 시장 상황을 고려할 때, 9년 전세법은 오히려 시장의 불안정성을 심화시키고, 세입자들의 주거 부담을 가중시킬 수 있다는 우려가 제기된다.

 

 

 

 

규제 정책, 시민의 불편을 가중시키는가?

문제는 토허제를 비롯해 정치권에서 언급되는 규제 정책들이 ‘거주 이전의 자유’를 해치는 시민의 불편을 갈수록 가중시킨다는 점이다. 집집마다 실거주할 기간과 장소는 제각각이다. 동일 도시권 내에서도 직장, 학군, 돌봄, 별거 등 다양한 사정에 따라 합리적인 임대차의 수요가 존재할 수 있다. 그러나 이런 규제들로 매물이 경직되면 시간, 비용, 미래 불안정성 등 실수요자가 겪는 부담은 증가할 수밖에 없다. 정부와 정치권은 시민들의 다양한 상황을 고려하여 규제 정책을 신중하게 결정해야 한다.

 

 

 

 

부동산 시장의 불안정성, 무엇이 문제인가?

토지거래허가제 확대, 전세9년법 등 연이은 규제는 시장의 매물을 감소시키고, 전세 가격 상승을 부추길 수 있다. 이는 무주택자, 세입자들의 부담을 가중시키고, 주거 불안정성을 심화시키는 결과를 초래할 수 있다. 전문가들은 공급 부족 상황에서 이러한 규제가 오히려 역효과를 낼 수 있다고 경고하며, 정부의 신중한 정책 결정을 촉구하고 있다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.토지거래허가제가 전세 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.토지거래허가제는 매물의 감소를 유발하여 전세 시장의 불안정성을 높이고, 전세 가격 상승을 유발할 수 있습니다.

 

Q.전세9년법이 시행되면 어떤 문제점이 발생할 수 있나요?

A.전세9년법은 매물 부족을 심화시키고, 집주인의 부담을 세입자에게 전가하여 전세 가격 상승을 유발할 수 있습니다. 또한, 세입자의 주거 선택의 폭을 좁힐 수 있습니다.

 

Q.전문가들은 이 상황을 어떻게 전망하고 있나요?

A.전문가들은 공급 부족 상황에서 규제 강화가 오히려 역효과를 낼 수 있다고 경고하며, 정부의 신중한 정책 결정을 촉구하고 있습니다.